Опубликовано: 16 сентября 2026 г.3 минуты чтения
Из чего складывается стоимость легализации в Черногории: статьи расходов до задатка
Лист показывает, что объект на пути легализации — но не сумму. Закон 91/2025 делит счёт на urbanu sanaciju (€/м² нетто по съёмке, тариф задаёт опština), геодезию, приморскую и годовую «плату за пользование», плюс отдельный режим для крупных отелей.
Когда в листе непокретности уже есть zabilježba о bespravnoj gradnji, активный zahtjev за upis objekta или gabarit без объекта в списке V, следующий вопрос — «сколько стоит?». Агенты отвечают одной цифрой. Закон так не устроен.
Здесь — **корзины расходов**: что названо в законе, кто фиксирует сумму, что нужно до умножения евро на метры. Это не прогноз одобрения; риски сделки — в покупке нелегализованного объекта. Как распознать сигнал на листе — в хабе о легализации; отсчёт от момента, когда сигнал уже виден.
Счёт — несколько строк, а не одна «цена легализации»
| Статья | Кто задаёт сумму | От чего зависит |
|---|---|---|
| Naknada za urbanu sanaciju | Skupština opštine, с предварительным согласием Правительства (ст. 23) | €/м² neto по elaboratu premjera, зона, тип объекта, законные льготы |
| Elaborat premjera izvedenog stanja | Рынок — лицензированная geodetska organizacija (opština может провести tender по ст. 27) | Размер объекта, доступ, сложность; без съёмки neto m² не определён |
| Инженерные / owner izjave | Лицензированные firmе + obrasci на legalizuj.me | Static/seismic izjave для крупных объектов; stručni nadzor при reconstruction |
| Posebna naknada (primorje) | Отдельный закон о региональном water supply, ст. 25 | Только приморские opštine; до 36 равных ratа |
| Godišnja naknada, если не легализуют | Opština, с согласием Ministarstva (ст. 26) | % от опубликованной средней цены строительства м² — до сноса или успеха |
| Otkup zemljišta (гос./opštinsko) | Imovinsko-pravni postupak | Не тариф; по делу |
Под «легализация стоит X €/м²» обычно имеют в виду только первую строку. Остальное — реальные деньги, и они переходят к вам, если покупаете проблему вместе с ключами.
Urbanu sanaciju: что фиксирует закон 91/2025 — и что оставляет opštini
| Правило (ст. 23) | Что это в деньгах |
|---|---|
| База = neto m² по geodetskom elaboratu, ovjeren Katastom | Сумму нельзя посчитать до elaborata — не по площади iz lista V |
| Objekat osnovnog stanovanja: до 360 равных mjesečnih rata | Длинный график; всё равно долг на объекте |
| Прочие bespravni objekti: до 120 rata | Коммерция, второе жильё и т.д. |
| Osnovno stanovanje: umanjenje до 50% | Opština может; не автоматически |
| Уязвимые категории (samohrani roditelj, invaliditet, djeca bez staranja, porodice sa smetnjama, Rom/Egyptian): до 90% | Ne sabiraju se s drugim umanjenjima |
| Jednokratno plaćanje: до 20% | Тоже не суммируется с другими umanjenjima |
| Hotel 4–5*, turističko naselje ili rizort: 400–800 €/m² izgrađenog prostora | Jednokratno ili do 60 rata — отдельно от жилья |
Статья 23 Zakon o legalizaciji bespravnih objekata (Sl. list CG 91/2025) обязывает **vlasnika** bespravnog objekta платить naknadu za urbanu sanaciju. Доход делится **80% бюджет opštine / 20% CG**, кроме opština sjevernog regiona (100% opštini по закону о regionalnom razvoju).
**Конкретный €/м² в законе не прописан.** Skupština opštine устанавливает условия, visinu, način i rokove **uz prethodnu saglasnost Vlade** — зона, тип, возраст объекта, ekonomsko-tržišna projekcija из planskog dokumenta. На практике это **odluka opštine с таблицей зон**; Budva, Podgorica и Kotor не делят один прайс.
Что закон задаёт одинаково для всех:
Исключения ст. 23 важны при DD: образование, здравоохранение, kulturna baština, security, крупная инфраструктура и ряд public objekata **не платят** urbanu sanaciju. Дом и часовня на одной улице — разные fee-задачи.
Расходы до того, как opština назовёт €/m²
legalizuj.me перечисляет четыре шага подготовки (как в отчёте Listar): obrazac zahtjeva; **elaborat premjera** от licencirane geodetske organizacije; dokaz o upisu u katastar (часто тот же PREPIS); fotografije fasada ≥5 MP.
Съёмка — обычно первый твёрдый чек. Ст. 27: opština проводит **javnu nabavku** geodetskih organizacija и публикует listu победителей на сайте в течение sedam dana. Пока списка нет — заказывают на рынке, но tender — канал, который ожидает закон.
Дополнительные obrasci на legalizuj.me (static/seismic, izjava vlasnika, otkup zemljišta) зависят от размера. Для **200–500 m²** и **preko 500 m²** — разные obrasci. Nadležnost делится на **500 m²** между opštinom и Upravom za legalizaciju — по порталу на дату verifiedOn ниже.
Если никто не подаёт заhtjev: godišnja naknada
Ст. 26 — санкция, пока объект остаётся bespravan: **godišnja** naknada za korišćenje prostora, если заhtjev не подан, odbijen, upis не начат и т.д.
При наличии elaborata — **0,5%–2,0%** neto m² от **prosječne cijene građenja m²** novoizgrađenog stambenog objekta u CG (MONSTAT за предыдущий год). Без elaborata/upisa — **1%–3%** bruto m². Zona i % — снова odluka opštine, uz saglasnost Ministarstva.
«Легализуем после kapara» — не нейтрально: каждый год промедления может добавлять отдельный municipal charge поверх будущей urban sanacije.
Primorje: вторая fee-линия
Ст. 25: **posebna naknada** для bespravnih objekata u primorskim opštinama по закону о regionalnom vodosnabdijevanju primorja. Сверх обычной urban sanacije, до **36** mjesečnih rata по zahtjevu vlasnika.
На побережье моделируйте **два** statutory потока, а не один €/m² с форума.
Что лист даёт — и чего не даёт — для цены
Лист показывает **что** вы на putu legalizacije (st. 98, aktivni zahtjevi, gabarit bez lista V). **Не** печатает neto m² для naknade, zone, umanjenja. Površine u listu V могут расходиться с elaboratom; для naknade считают **elaborat**.
Публичного поиска дела на legalizuj.me по parceli по-прежнему нет. «Уже заплатили» — только rješenja i uplatnice, не скрин eKatastar.
Есть ли единая цена легализации по CG?
Нет. Ст. 23 задаёт класс формулы (neto m² по ovjerenom elaboratu, лимиты rata, полоса 400–800 €/m² для hotela 4–5*), но обычный €/m² — odluka vaše opštine uz saglasnost Vlade. Смотрите актуальную odluku своей opštine, а не таблицу из другого города.
Почему в quotes «50 €/m²» и «800 €/m²»?
Разные корзины. Жильё — зональные таблицы opštine на neto m², с umanjenjem до 50% (osnovno stanovanje), до 90% для named категорий и до 20% за jednokratno — umanjenja ne kumuliraju. Hoteli 4–5* i rizorti — полоса 400–800 €/m² из закона. Godišnja naknada st. 26 — ещё один % от cijene građenja, если zahtjev не подан.
Можно оценить cost по površini iz lista V?
Надёжно — нет. База naknade — neto m² iz elaborata premjera, ovjerenog Katastom. До elaborata любое умножение €/m² — fiction, в том числе если перепутали секции листа.
Кто платит, если покупаю bespravan dom?
Если в ugovoru не иначе — vlasnik после prenosa, то есть вы. Заложите elaborat, izjave, oba fee-stream (primorje если да), grafik rata i refusal risk до kapara или уходите. См. [[/blog/buying-unlegalized-property|покупку нелегализованного объекта]].
До задатка
Соберите **диапазон**, не устную цифру: смета elaborata + zone €/m² из aktuelne odluke × ожидаемое neto m² ± umanjenja + primorje при необходимosti + advokat по zemljištu. Сравните диапазон со скидкой на покупку.
Отчёт Listar не заменяет арифметику — показывает, на putu ли list, держит montenegrинские формулировки рядом с переводом и печатает ministry steps при срабатывании триггеров. Сначала перестаньте покупать вслепую, потом считайте корзины с local профи.