Objavljeno: 16. septembar 2026.3 minuta čitanja
Od čega se sastoji cijena legalizacije u Crnoj Gori: stavke troškova prije kapare
List pokazuje da je objekat na putu legalizacije — ne koliko ćete platiti. Zakon 91/2025 dijeli račun na urbanu sanaciju (€/m² neto, određuje opština), geodeziju, primorsku i godišnju naknadu za korišćenje prostora, plus poseban režim za velike hotele.
Kada list nepokretnosti već ima zabilježbu o bespravnoj gradnji, aktivni zahtjev za upis objekta ili gabarit bez objekta u listu V, sljedeće pitanje je gotovo uvijek „koliko?“. Agenti odgovaraju jednom cifrom. Zakon ne radi tako.
Ovaj vodič mapira **korpe troškova** — šta zakon imenuje, ko fiksira iznos i šta treba prije množenja eura kvadratnim metrima. Ne predviđa odobrenje predmeta; rizici kupovine su u kupovini nelegalizovanog objekta. Prepoznavanje signala — u hubu o legalizaciji; ovdje počinjemo kad je signal već na listu.
Račun ima više stavki, ne jednu „cijenu legalizacije“
| Stavka | Ko određuje iznos | Od čega zavisi ukupno |
|---|---|---|
| Naknada za urbanu sanaciju | Skupština opštine, uz prethodnu saglasnost Vlade (čl. 23) | €/m² neto iz elaborata premjera, zona, vrsta objekta, zakonska umanjenja |
| Elaborat premjera izvedenog stanja | Tržište — licencirana geodetska organizacija (opština može tender po čl. 27) | Veličina, pristup, složenost; neto m² nije fiksiran prije elaborata |
| Inženjerske / owner izjave | Licencirane firme + obrasci na legalizuj.me | Static/seismic izjave za veće objekte; stručni nadzor kod rekonstrukcije |
| Posebna naknada (primorje) | Poseban zakon o regionalnom vodosnabdijevanju, čl. 25 | Samo primorske opštine; do 36 mjesečnih rata |
| Godišnja naknada ako se ne legalizuje | Opština, uz saglasnost Ministarstva (čl. 26) | % objavljene prosječne cijene građenja m² — do uklanjanja ili uspjeha |
| Otkup zemljišta (državno/opštinsko) | Imovinsko-pravni postupak | Nije tarifni raspored; slučaj po slučaj |
Pod „legalizacija košta X €/m²“ obično se misli samo na prvi red. Ostalo su stvarni novci — i vaši ako kupite problem sa ključevima.
Urbanu sanaciju: šta Zakon 91/2025 fiksira — a šta ostavlja opštini
| Pravilo (čl. 23) | Šta to znači u novcu |
|---|---|
| Osnova = neto m² iz geodetskog elaborata, ovjeren Katastom | Cijenu ne možete dati bez elaborata — ne iz površine lista V |
| Objekat osnovnog stanovanja: do 360 jednakih mjesečnih rata | Dug rok; i dalje dug vezan za objekat |
| Ostali bespravni objekti: do 120 rata | Poslovni, sekundarno stanovanje itd. |
| Osnovno stanovanje: umanjenje do 50% | Opština može; nije automatski |
| Ranjive kategorije (samohrani roditelj, invaliditet, djeca bez staranja, Rom/Egipćani itd.): do 90% | Ne sabiraju se s drugim umanjenjima |
| Jednokratno plaćanje: do 20% | Takođe se ne kumulira |
| Hotel 4–5*, turističko naselje ili rizort: 400–800 €/m² izgrađenog prostora | Jednokratno ili do 60 rata — odvojeno od stambene matematike |
Član 23 Zakon o legalizaciji bespravnih objekata (Sl. list CG 91/2025) obavezuje **vlasnika** bespravnog objekta da plati naknadu za urbanu sanaciju. Prihod se dijeli **80% opština / 20% CG**, osim opština sjevernog regiona (100% opštini).
**Konkretan €/m² nije u zakonu.** Skupština opštine propisuje bliže uslove, visinu, način i rokove **uz prethodnu saglasnost Vlade** — zona, infrastruktura, vrsta i starost objekta. U praksi **odluka opštine sa tabelom zona** — Budva, Podgorica i Kotor nemaju isti cjenovnik.
Šta zakon jednako propisuje svima:
Izuzeci iz čl. 23 važni su pri due diligence: obrazovanje, zdravstvo, kulturna baština, bezbjednost, velika infrastruktura i druge javne kategorije **ne plaćaju** urbanu sanaciju. Vila i kapela u istoj ulici nisu isti fee-problem.
Troškovi prije nego opština kaže €/m²
legalizuj.me navodi četiri koraka pripreme (kao Listar izvještaj): obrazac zahtjeva; **elaborat premjera** od licencirane geodetske organizacije; dokaz o upisu u katastar (često isti PREPIS); fotografije fasada ≥5 MP.
Elaborat је обично први тврди трошак. Члан 27: opština води **јавну набавку** геодетских организација и објављује листу у року од седам дана. Док листа не постоји, власници наручују на тржишту — tender је канал који закон очекује.
Dodatni obrasci na legalizuj.me (static/seismic, izjava vlasnika, otkup zemljišta) zavise od veličine. Za **200–500 m²** i **preko 500 m²** — različiti obrasci. Nadležnost se dijeli na **500 m²** između opštine i Uprave za legalizaciju — prema portalu na datum verifiedOn ispod.
Ako niko ne podnese zahtjev: godišnja naknada
Član 26 je pritisak dok objekat ostaje bespravan: **godišnja** naknada za korišćenje prostora ako zahtjev nije podnesen, odbijen ili upis nije pokrenut.
Sa elaboratom: **0,5%–2,0%** neto m² od **prosječne cijene građenja m²** novoizgrađenog stambenog objekta u CG (MONSTAT, prethodna godina). Bez elaborata/upisa: **1%–3%** bruto m². Zone i % — opštinska odluka, uz saglasnost Ministarstva.
„Legalizovaćemo poslije kapare“ nije neutralno: svaka godina kašnjenja može dodati posebnu opštinsku naknadu pored buduće urban sanacije.
Primorje: druga linija naknade
Član 25: **posebna naknada** za bespravne objekte u primorskim opštinama. Pored urban sanacije, do **36** mjesečnih rata iz zahtjeva vlasnika.
Kupci na obali treba da modeluju **dva** zakonska toka, ne jedan €/m² sa foruma.
Šta list daje — i ne daje — za cijenu
List pokazuje **da** ste na putu legalizacije (čl. 98, aktivni zahtjevi, gabarit bez lista V). **Ne** štampa neto m² za naknadu, zone, umanjenja. Površine u listu V mogu odstupati od elaborata; za naknadu važi **elaborat**.
Javne pretrage predmeta po parceli na legalizuj.me i dalje nema. „Već smo platili“ — rješenja i uplatnice, ne screenshot eKatastar.
Postoji li jedinstvena cijena legalizacije u CG?
Ne. Čl. 23 daje klasu formule (neto m² iz ovjerenog elaborata, limiti rata, traka 400–800 €/m² za hotele 4–5*), ali obični €/m² određuje odluka vaše opštine uz saglasnost Vlade. Gledajte aktuelnu odluku opštine — ne tabelu iz drugog grada.
Zašto ponude idu od „50 €/m²“ do „800 €/m²“?
Različite korpe. Stanovanje — zone opštine na neto m², umanjenje do 50% (osnovno stanovanje), do 90% za imenovane kategorije, do 20% za jednokratno — umanjenja se ne sabiraju. Hoteli 4–5* i rizorti — traka 400–800 €/m² iz zakona. Godišnja naknada čl. 26 — još jedan % cijene građenja ako zahtjev nije podnesen.
Mogu li procijeniti trošak iz površine lista V?
Pouzdano ne. Osnova naknade je neto m² iz elaborata premjera ovjerenog Katastom. Bez elaborata svako množenje €/m² je fikcija.
Ko plaća ako kupim bespravan dom?
Ako ugovor ne kaže drugačije — vlasnik poslije prenosa, vi. Ugradite elaborat, izjave, oba fee-toka (primorje ako važi), plan rata i rizik odbijanja prije kapare. Ugovor: [[/blog/buying-unlegalized-property|kupovina nelegalizovanog objekta]].
Prije kapare
Napravite **raspon**, ne usmeni broj: ponuda elaborata + zone €/m² iz aktuelne odluke × očekivano neto m² ± umanjenja + primorje ako treba + advokat za zemljište. Uporedite raspon sa popustom na kupoprodajnu cijenu.
Listar izvještaj ne zamjenjuje aritmetiku — pokazuje da li je list na putu, čuva crnogorsku formulaciju pored prevoda i štampa korake ministarstva kad se okidači aktiviraju. Prvo prestanite kupovati naslijepo, zatim cijenite korpe sa lokalnim stručnjacima.