Legalizacija u Crnoj Gori: kako iz lista nepokretnosti utvrditi da li je objekat zakonit
Objavljeno: 9. septembar 2026.3 minuta čitanja
Registar neće jednim zelenim pečatom reći „legalizovano“. Prikazuje zabilježbe o bespravnoj gradnji, aktivne zahtjeve za upis objekta i gabarite bez objekta u listu V. Ta tri signala kupac može provjeriti prije plaćanja kapare.
Legalizacija je tema o kojoj crnogorski kupci najčešće pitaju čim dobiju list — i koju agenti najopuštenije odbacuju riječima „to se može srediti“. Ono što list nepokretnosti zaista pokazuje uže je i korisnije od tog razgovora: ne da li će predmet pred ministarstvom uspjeti, već da li je objekat u katastru već na putu legalizacije.
Novi Zakon o legalizaciji bespravnih objekata stupio je na snagu 14. avgusta 2025. godine (Službeni list Crne Gore 91/2025). Postupak, obrasci i naknade uređeni su tim zakonom i portalom ministarstva. Ovaj vodič ostaje na strani registra — šta list nepokretnosti otkriva prije nego što od advokata zatražite procjenu troškova postupka.
Šta „legalizovano“ znači u listu, a šta ne znači
Ne postoji jedno polje sa oznakom „legalizovano: da/ne“. Zakonit objekat se obično pojavljuje kao redovan objekat u listu V, sa nosiocima prava, površinama i godinom izgradnje koja nije nula, i bez zabilježbe o bespravnoj gradnji u listu G.
Bespravni objekat prikazuje se drugačije. Član 98 zakona o katastru dozvoljava zabilježbe kojima se, između ostalog, evidentiraju rješenje o legalizaciji i objekat započet ili izgrađen bez građevinske dozvole. Te zabilježbe nalaze se u odjeljku o teretima. Aktivni zahtjevi za upis objekta pojavljuju se među aktivnim zahtjevima. Gabarit ucrtan na parceli bez odgovarajućeg objekta u listu V treći je, manje upadljiv signal.
Nijedan od ta tri signala ne dokazuje da će legalizacija biti završena. Sva tri dokazuju da ne gledate nesporno zakonit objekat.
Tri signala registra da je list na putu legalizacije
| Gdje u listu | Šta vidite | Šta to obično znači |
|---|---|---|
| List G — tereti | Zabilježba objekta koji nije izgrađen u skladu sa zakonom, ili Nema dozvolu | Donesena zabilježba: objekat nema zakonit osnov gradnje. Ne briše se pri zaključenju kupovine kao hipoteka. |
| Aktivni zahtjevi | ZA UPIS … objekta na parceli (često ga podnosi geodetska organizacija) | Neko pokušava da upiše objekat u registar. Provjerite da je to objekat koji kupujete i da se ne upisuje zajedno sa zabilježbom o nedostatku. |
| Parcela prema listu V | Broj objekta u podacima o parceli, ali bez reda objekta u listu V | Registar zna za gabarit na terenu, ali još nije evidentirao list objekta. |
Listar koristi upravo te okidače kada u izvještaju prikazuje blok sa narednim koracima ministarstva. Isti ulazni podaci, isti zaključak — bez slobodne procjene i bez tvrdnje da će zahtjev biti odobren.
Zašto ovo nije „kao hipoteka“
Hipoteka se pri zaključenju kupovine redovno briše ako je dug plaćen. Zabilježba o bespravnoj gradnji trajni je, doneseni upis sve dok se postupak legalizacije uspješno ne završi. Vodič ministarstva naglašava usklađenost sa važećim planskim dokumentom; kada objekat nije usklađen, legalizacija može biti odbijena. Do tada objekat je slabije sredstvo obezbjeđenja kredita, teško ga je osigurati, još teže preprodati, a rješenje o uklanjanju ostaje pravno moguće.
Zato model ocjenjivanja koji bespravnu gradnju vrednuje kao teži rizik od hipoteke nije dramatizovanje — odražava način na koji kupovine zaista propadaju.
Šta portal ministarstva navodi da će vam biti potrebno (informativno)
legalizuj.me navodi četiri pripremna koraka koja naši izvještaji prenose kada je list na ovom putu: podnijeti zahtjev na obrascu ministarstva; angažovati licenciranu geodetsku organizaciju da izradi elaborat premjera izvedenog stanja bespravnog objekta; dokazati da je objekat upisan u katastar (ovaj IZVOD ili novi iz lokalne kancelarije / eKatastar); fotografije svih fasada od najmanje pet megapiksela, koje vlasnik može sam snimiti.
Prema uputstvu portala, nadležnost je podijeljena po veličini i lokaciji: opštine obrađuju objekte neto površine do 500 m²; veći objekti, zaštićena područja i hoteli sa četiri ili pet zvjezdica u nadležnosti su Uprave za legalizaciju. Posmatrajte to kao aktuelno uputstvo ministarstva, ponovo provjereno na portalu na datum verifikacije u nastavku — ne kao zamjenu za rješenje koje će odrediti organ nadležan za vaš objekat.
Šta vam ne mogu reći ni list ni naš izvještaj
Još ne postoji javna pretraga statusa predmeta legalizacije po parceli. Portal ministarstva je vodič, a ne registar predmeta; centralni sistem legalizacije je u izradi. Čist rezultat na Googleu ili usmena tvrdnja agenta „zahtjev je podnijet“ nijesu dokaz.
Godina izgradnje nula u listu V znači „nije evidentirana“, a ne „veoma star objekat“. Sama po sebi predstavlja prazninu u podacima. U kombinaciji sa zabilježbom o bespravnoj gradnji važnija je, jer primjenjivi put može zavisiti od vremena gradnje — a registar vam ovdje ne daje datum.
Potreban vam je i PREPIS, a ne IZVOD: IZVOD može izostaviti list G i odjeljak aktivnih zahtjeva, upravo mjesta na kojima se nalaze ovi signali. Pročitajte i aktivne zahtjeve na dan potpisivanja — zabilježba o legalizaciji može prvo stići kao podnijeti zahtjev prije nego što postane doneseni teret.
Kako da znam da li je nepokretnost u Crnoj Gori legalizovana?
U listu nepokretnosti nema jednog pečata „legalizovano“. Tražite redovan objekat u listu V bez zabilježbe o bespravnoj gradnji ili nepostojanju dozvole u listu G i bez neslaganja između gabarita i objekta. Zabilježbe prema članu 98 i aktivni zahtjevi za upis objekta način su na koji registar pokazuje da je objekat na putu legalizacije.
Mogu li kupiti nepokretnost u Crnoj Gori koja nije legalizovana?
Takva nepokretnost vam može biti ponuđena. Završetak kupovine objekta sa zabilježbom o bespravnoj gradnji drugačiji je rizik od kupovine zemljišta sa redovnom hipotekom: legalizacija je upravni postupak koji može biti odbijen, a zabilježba se ne briše pri zaključenju kupovine. Prije kapare zatražite savjet advokata o tom konkretnom listu.
Da li eKatastar prikazuje status predmeta legalizacije?
Ne. eKatastar prikazuje katastarski list. Portal ministarstva legalizuj.me objašnjava postupak; nije javni registar predmeta koji se može pretraživati po parceli. Listar prikazuje signale registra i zvanične naredne korake — ne status predmeta pred ministarstvom.
Koja dokumenta su potrebna za legalizaciju u Crnoj Gori?
Prema legalizuj.me: obrazac zahtjeva ministarstva, elaborat premjera izvedenog stanja bespravnog objekta od licencirane geodetske organizacije, dokaz o upisu u katastar i fotografije fasada od najmanje pet megapiksela. Dodatni obrasci (izjave o statici i seizmici, zahtjev za otkup zemljišta i drugi) zavise od objekta. Uvijek ponovo provjerite portal — Zakon o legalizaciji iz 2025. promijenio je okvir.
Da li je objekat koji nedostaje u listu V isto što i zabilježba o bespravnoj gradnji?
Ne. Gabarit na parceli bez objekta u listu V znači da registar još nije evidentirao list objekta. Zabilježba o bespravnoj gradnji znači da je organ već evidentirao nedostatak. Oba signala stavljaju list na put legalizacije, ali nijesu isto.
Šta da uradite prije kapare
Insistirajte na novijem PREPIS. Pročitajte list G i potražite formulacije o bespravnoj gradnji i nepostojanju dozvole. Pročitajte aktivne zahtjeve za upis objekata. Provjerite da svaki objekat koji plaćate postoji kao objekat u listu V. Ako se pojavi bilo koji od tri signala, trošak legalizacije i rizik od odbijanja tretirajte kao dio cijene — ne kao uslugu koju će prodavac „srediti sljedećeg mjeseca“.
Listar izvještaj prevodi te redove, uz prevod čuva izvornu crnogorsku formulaciju i prikazuje korake ministarstva kada je list na ovom putu. To je podrška odlučivanju zasnovana na registru, a ne podnošenje zahtjeva za legalizaciju niti pravni savjet.