Aktivni zahtjevi: zašto čist odjeljak o teretima ništa ne garantuje
Objavljeno: 8. septembar 2026.3 minuta čitanja
Hipoteka zahtijevana prošlog mjeseca, a upisana sljedećeg, ima prvenstvo nad kupovinom završenom danas. Odjeljak koji to otkriva kupci preskaču.
Odjeljak o teretima crnogorskog lista nepokretnosti prikazuje šta sada opterećuje nepokretnost. Kupci ga pročitaju, ne nađu ništa zabrinjavajuće i smatraju to odgovorom. Nije odgovor, zbog jednog pravila o vremenu.
Član 12 zakona o katastru propisuje načelo prvenstva: prava se upisuju hronološkim redosljedom podnošenja zahtjeva, a pravno dejstvo upisa prema trećim licima počinje od trenutka kada zahtjev stigne organu — ne od trenutka kada organ o njemu odluči.
Šta to znači za kupovinu završenu u međuvremenu
Uzmimo zahtjev za upis hipoteke podnijet 3. marta, o kojem je odlučeno 20. aprila. Njegovo dejstvo prema trećim licima računa se od 3. marta. Kupac koji završi kupovinu 1. aprila kupuje nepokretnost koja 20. aprila nosi hipoteku još od marta — a odjeljak o teretima pročitan 1. aprila bio je potpuno tačan kada nije prikazao ništa.
To nije rupa u zakonu ni greška registra. Registar radi upravo kako je zamišljeno: ko prvi podnese zahtjev ima prvenstvo, a period između podnošenja i odluke vrijeme je kada se list i pravno stanje razlikuju. Isto pravilo štiti i vas čim vaš zahtjev bude primljen.
Odjeljak postoji da biste to mogli da predvidite
Član 12 takođe obavezuje organ da odmah po prijemu evidentira broj i vrijeme zahtjeva u listu nepokretnosti i objavi podatke o zahtjevu na svojoj internet stranici. Zbog te obaveze Podaci o aktivnim zahtjevima uopšte se štampaju u listu — to nije jedan od pet djelova koje zakon određuje u članu 53.
Dakle, razmak između podnošenja i odluke namjerno je objavljen. Informacija je tu, u odjeljku koji će IZVOD najvjerovatnije izostaviti — što je razlog da insistirate na potpunom prepisu: PREPIS ili IZVOD i koji treba tražiti.
Kako čitati red
| Kolona | Šta vam govori |
|---|---|
| LN, Broj parcele, Podbr., Zgrada, PD | Na koju parcelu, objekat ili posebni dio se zahtjev odnosi |
| Klas. znak | Administrativna klasifikacija predmeta |
| Broj zahtjeva | Broj zahtjeva — njegovo mjesto u redosljedu prvenstva |
| Godina | Godina kada je podnijet |
| Podnosilac | Ko ga je podnio |
| Sadržina | Šta se zahtijeva — najvažnija kolona |
Odjeljak je tabela sa sljedećim kolonama:
Šta kolona Sadržina zaista kaže
| Formulacija | Šta slijedi |
|---|---|
| ZA UPIS HIPOTEKE | Hipoteka sa dejstvom od datuma podnošenja |
| ZA UPIS ZABILJEŽBE | Zabilježba — spor, zabrana, rješenje o legalizaciji, objekat bez građevinske dozvole |
| ZA UPIS NA KP OBJ | Upis na određenoj parceli ili objektu |
| EKSPROPRIJACIJA | Postupak eksproprijacije |
Formulacija je kratka i tipska. Počinje riječima ZA UPIS, a iza njih slijedi ono što će postojati kada zahtjev bude usvojen.
Zabilježba zahtijeva posebnu pažnju jer zakon dozvoljava da se na taj način upiše veoma širok krug činjenica: spor o nepokretnosti, zabrana raspolaganja, stečaj, rješenje o legalizaciji, objekat započet ili završen bez građevinske dozvole, objekat za koji investitor nikada nije dobio upotrebnu dozvolu. Nešto od toga je administrativna rutina. Drugo znači da se nepokretnost ne može zakonito prodati.
Kolona godine signal je sama za sebe
Zahtjev podnijet ovog mjeseca o kojem još nije odlučeno uobičajen je — za odluke treba vremena. Zahtjev od prije četiri godine koji je i dalje otvoren nešto je drugo: predmet koji je zastao, obično zato što je sporan ili zato što dokument nije mogao biti dostavljen.
Takođe nije nestao. Kad god bude riješen, njegovo dejstvo i dalje će se računati od godine u toj koloni, prije svakog upisa izvršenog u međuvremenu — uključujući vaš.
Prodavac može unaprijed rezervisati prvenstvo
Postoji i drugi mehanizam koji vrijedi znati. Prema članu 100, nosilac prava može upisati zabilježbu prvenstvenog reda kojom najavljuje namjeru da proda nepokretnost ili je optereti hipotekom, čime rezerviše mjesto u redosljedu prvenstva za posao koji se još nije dogodio. Isprava na kojoj će se posao zasnivati može biti sastavljena prije ili poslije podnošenja zahtjeva za zabilježbu.
Te rezervacije ističu, a član 102 određuje rokove: jednu godinu kada treba zasnovati hipoteku, šezdeset dana u svim drugim slučajevima, pri čemu se datum isteka navodi u samom rješenju. Zato zabilježba u listu koji čitate možda više ne važi — ili može važiti još nekoliko sedmica i čuvati mjesto ispred vas.
Šta da uradite
Pročitajte odjeljak, pa ga ponovo pročitajte na dan potpisivanja. Između ponude i termina kod notara obično prođu sedmice, a sve iz ovog članka događa se upravo u tom periodu. List preuzet na početku procesa odgovara na pitanje koje više ne postavljate.
Upravo zato uz izvještaje nudimo i praćenje: registar se provjerava po rasporedu, a vi dobijate obavještenje o promjenama, uključujući zahtjeve podnijete nakon isporuke izvještaja. Možete ga dodati narudžbi. Ako želite sami, preuzmite novi PREPIS dan prije završetka kupovine i uporedite odjeljak aktivnih zahtjeva red po red.
Može li aktivni zahtjev uticati na nepokretnost koju sam već kupio?
Da. Prema članu 12 crnogorskog zakona o katastru, pravno dejstvo upisa prema trećim licima počinje od trenutka podnošenja zahtjeva, a ne od trenutka odluke. Zahtjev podnijet prije vaše kupovine, a riješen poslije nje, ima prvenstvo nad vašim upisom.
Da li je bezbjedno kupiti nepokretnost bez tereta u Crnoj Gori?
Ne samo na osnovu toga. Odjeljak o teretima opisuje sadašnjost; odjeljak o aktivnim zahtjevima opisuje šta će biti dodato sa dejstvom od datuma podnošenja. Oba treba pročitati i ponovo provjeriti neposredno prije završetka kupovine.
Šta znači ZA UPIS HIPOTEKE u listu nepokretnosti?
To je zahtjev za upis hipoteke. Ako bude usvojen, hipoteka proizvodi dejstvo prema trećim licima od datuma podnošenja zahtjeva, koji može prethoditi kupovini završenoj dok je zahtjev još bio aktivan.
Šta je zabilježba prvenstvenog reda?
Zabilježba prvenstva prema članu 100 zakona o katastru: nosilac prava rezerviše mjesto u redosljedu prvenstva za buduću prodaju ili hipoteku. Ističe poslije jedne godine ako treba zasnovati hipoteku, a poslije šezdeset dana u drugim slučajevima.
Gdje mogu vidjeti zahtjeve podnijete za nepokretnost?
Odštampani su u potpunom PREPIS lista nepokretnosti pod naslovom Podaci o aktivnim zahtjevima. Član 12 takođe obavezuje organ da na svojoj internet stranici objavi podatke o zahtjevima, osim podataka zaštićenih zakonom.
Ako biste radije dobili obavještenje nego pamtili
Mi svakodnevno čitamo ovaj odjeljak, prevodimo svaki upis i uz njega čuvamo izvornu crnogorsku formulaciju, tako da notar vidi šta je registar rekao, a ne našu parafrazu. Naručite izvještaj za KO i LN ili prvo pogledajte primjer.