PREPIS oder IZVOD: Welches Immobiliendokument Sie vom Verkäufer verlangen sollten
Veröffentlicht: 8. September 20263 Minuten Lesezeit
Beide sind gültige öffentliche Dokumente, doch nur eines davon muss die Belastungen ausweisen. Der Unterschied besteht aus einem einzigen Wort in der Kopfzeile — und dieses entscheidet, wie viel vom Register Sie sehen.
Ein Verkäufer schickt Ihnen ein Grundbuchblatt mit Stempel und Druckzeitpunkt, und es wirkt vollständig. Ob es tatsächlich vollständig ist, hängt von einem Wort in der Kopfzeile ab, das direkt hinter der Blattnummer steht: PREPIS oder IZVOD.
Beide sind echte Dokumente und werden von derselben Behörde ausgestellt. Nach Art. 55 des Katastergesetzes sind ein beglaubigtes Grundbuchblatt und ein Auszug daraus gleichermaßen öffentliche Dokumente; die Behörde muss beide innerhalb von drei Tagen nach Antragstellung ausstellen. Ein IZVOD ist daher weder eine Fälschung noch eine Abkürzung oder ein Warnsignal. Er zeigt schlicht einen kleineren Teil des Registers.
Wo das Wort steht und was die Kopfzeile außerdem verrät
Die Kopfzeile folgt einer festen Reihenfolge: die regionale Einheit (PODRUČNA JEDINICA), die Katastralgemeinde (KO), anschließend die eigentliche Blattzeile — zum Beispiel LIST NEPOKRETNOSTI 1782 - PREPIS — und ein Druckzeitpunkt (Datum i vrijeme štampe).
Der Druckzeitpunkt enthält Datum und Uhrzeit, und die Uhrzeit ist nicht bloße Dekoration. Der Rang im Register richtet sich nach dem Zeitpunkt des Antragseingangs. Daher beschreibt ein um 09:00 gedrucktes Blatt das Register nicht so, wie es um 16:00 desselben Tages aussieht. Jedes Blatt ist eine Momentaufnahme, und die Kopfzeile nennt genau den Zeitpunkt dieser Aufnahme.
Was das Register in den einzelnen Abschnitten enthält
| Liste | Inhalt |
|---|---|
| A | Das Grundstück: Parzelle, Fläche und Nutzungsart |
| B | Wer auf welcher Grundlage und zu welchem Anteil Rechte am Grundstück hält |
| V | Gebäude und einzelne Einheiten sowie die daran bestehenden Rechte |
| V, Teil 1 | Versorgungsleitungen und die daran bestehenden Rechte |
| G | Belastungen und Beschränkungen — Hypotheken, Dienstbarkeiten, Nießbrauch, Verfügungsverbote |
Art. 53 definiert das Grundbuchblatt als grundlegendes Dokument über eine Immobilie und die daran bestehenden Rechte und bezeichnet seine Teile mit Buchstaben. Diese Buchstaben sollten Sie kennen, denn das Register verwendet sie ebenso wie Anwälte und Notare.
Der im Gesetz nicht aufgeführte Abschnitt — und warum es ihn dennoch gibt
Laufende Anträge werden im Grundbuchblatt unter Podaci o aktivnim zahtjevima ausgewiesen und gehören nicht zu den fünf Teilen aus Art. 53. Sie erscheinen aufgrund einer anderen Vorschrift: Art. 12 verpflichtet die Behörde, Nummer und Eingangszeit eines Antrags unmittelbar nach dessen Eingang in das Grundbuchblatt einzutragen und die Antragsdaten auf ihrer Website zu veröffentlichen.
Dieser Punkt ist entscheidend. Der Abschnitt existiert ausdrücklich, damit ein Dritter — also Sie — sehen kann, was eingereicht, aber noch nicht entschieden wurde. Das Register warnt Sie damit vor seiner eigenen Zukunft, und gerade diesen Abschnitt lässt ein Auszug am ehesten weg. Welche Folgen dieser Abschnitt für einen bereits abgeschlossenen Kauf haben kann, behandeln wir gesondert: Warum ein unbelastetes Blatt keine Sicherheit bietet.
PREPIS und IZVOD im praktischen Vergleich
| Merkmal | PREPIS | IZVOD |
|---|---|---|
| Dokumentart | Vollständige Abschrift des Blatts | Auszug aus dem Blatt |
| Belastungen (Liste G) | Immer enthalten | Können fehlen |
| Laufende Anträge | Immer enthalten | Können fehlen |
| Historische Einträge | Werden einschließlich gelöschter Einträge angezeigt | Werden üblicherweise nicht angezeigt |
| Öffentliches Dokument | Ja, Art. 55 | Ja, Art. 55 |
| Ausstellungsfrist | Drei Tage | Drei Tage |
| Für den Abschluss eines Kaufs ausreichend | Ja | Nein |
Entscheidend ist die zweite Zeile. Ein IZVOD kann in allen gezeigten Angaben vollständig korrekt sein und dennoch die Hypothek auslassen, denn genau dafür ist ein Auszug bestimmt. Dem Dokument selbst können Sie nicht entnehmen, ob etwas weggelassen wurde — ein fehlender und ein leerer Abschnitt sehen im Ausdruck identisch aus.
Gelöschte Einträge: Warum eine Abschrift wertvoller ist
Ein PREPIS zeigt die Historie des Blatts einschließlich durchgestrichener Einträge. Eine im vergangenen Jahr gelöschte Hypothek, ein aufgehobenes Verfügungsverbot oder ein gelöschter Nießbrauch — all dies bindet einen Käufer heute nicht mehr, sagt aber dennoch etwas über die Immobilie aus, die Sie erwerben möchten.
Eine Immobilie, deren Grundbuchblatt seit fünfzehn Jahren unverändert ist, und eine Immobilie, die innerhalb von zwei Jahren mit vier Verfügungsverboten belastet war, sind bei gleichem Preis unterschiedliche Käufe. Im Auszug erscheinen beide unbelastet.
Was Sie verlangen sollten
Verlangen Sie einen aktuellen PREPIS für die konkrete KO und LN. Kein Foto eines Blatts aus den Unterlagen des Maklers, keinen Scan ohne Kopfzeile und keinen Auszug. Wehrt sich der Verkäufer dagegen, kostet ihn die Anfrage lediglich eine gesetzliche Frist von drei Tagen und eine geringe Gebühr — ein schlechter Grund für eine Ablehnung, die für sich genommen bereits aufschlussreich ist.
Vergleichen Sie außerdem den Druckzeitpunkt mit dem heutigen Datum. Eine Abschrift vom März beschreibt das Register im März. Alles, was seitdem eingereicht wurde — also genau der Abschnitt, der sichtbar sein soll — fehlt dann nicht, weil das Dokument ein Auszug ist, sondern weil es veraltet ist.
Was ist der Unterschied zwischen PREPIS und IZVOD?
Ein PREPIS ist die vollständige Abschrift des Grundbuchblatts mit allen Abschnitten, darunter Belastungen, laufende Anträge und historische Einträge. Ein IZVOD ist ein Auszug und darf diese Abschnitte rechtmäßig auslassen. Beide sind nach Art. 55 des montenegrinischen Katastergesetzes öffentliche Dokumente, aber nur die Abschrift zeigt den vollständigen Registereintrag.
Reicht ein IZVOD aus, um eine Immobilie in Montenegro zu kaufen?
Nein. Ein Auszug kann den Abschnitt über Belastungen und den Abschnitt über laufende Anträge auslassen — genau die beiden Teile des Blatts, die darüber entscheiden, ob ein Kauf sicher ist. Verlangen Sie vor dem Abschluss einen PREPIS.
Wie lange dauert die Ausstellung eines Grundbuchblatts in Montenegro?
Art. 55 des Katastergesetzes verpflichtet die Behörde, ein beglaubigtes Grundbuchblatt oder einen Auszug daraus innerhalb von drei Tagen nach Eingang des Antrags auszustellen.
Wie erkenne ich, welches Dokument mir geschickt wurde?
Lesen Sie die Kopfzeile mit der Blattnummer. Der Dokumenttyp ist das unmittelbar danach gedruckte Wort — LIST NEPOKRETNOSTI 1782 - PREPIS oder LIST NEPOKRETNOSTI 1782 - IZVOD.
Warum ist der Druckzeitpunkt auf dem Blatt wichtig?
Weil sich der Rang der Eintragung nach dem Zeitpunkt des Antragseingangs richtet und das Blatt daher nur zum Zeitpunkt seines Ausdrucks aktuell ist. Ein vor mehreren Wochen gedrucktes Blatt zeigt später eingereichte Anträge nicht an, selbst wenn es sich um eine vollständige Abschrift handelt.
Wenn Sie die Prüfung lieber uns überlassen
Wir rufen die aktuelle Abschrift selbst ab, sodass Dokumenttyp und Druckzeitpunkt eindeutig sind. Jeder Eintrag wird übersetzt, die ursprüngliche montenegrinische Formulierung bleibt daneben erhalten, und relevante Punkte werden für Käufer hervorgehoben. Festpreis, ein Werktag und keine Zahlung, falls das Register nicht verfügbar ist. Bestellen Sie einen Bericht mit KO und LN oder sehen Sie sich zunächst einen Beispielbericht an.