Aktivni zahtjevi: Warum ein unbelastetes Grundbuchblatt nichts garantiert
Veröffentlicht: 8. September 20264 Minuten Lesezeit
Eine im letzten Monat beantragte und im nächsten Monat eingetragene Hypothek hat Vorrang vor einem heute abgeschlossenen Kauf. Der Abschnitt, der Sie darauf hinweist, wird von Käufern häufig übersehen.
Der Belastungsabschnitt eines montenegrinischen list nepokretnosti zeigt, was die Immobilie derzeit belastet. Käufer lesen ihn, finden nichts Auffälliges und betrachten dies als abschließende Antwort. Das ist es nicht – wegen einer einzigen Regel zum Zeitpunkt.
Art. 12 des Katastergesetzes legt das Prioritätsprinzip fest: Rechte werden in der chronologischen Reihenfolge des Antragseingangs eingetragen, und die Rechtswirkung einer Eintragung gegenüber Dritten beginnt mit dem Eingang des Antrags bei der Behörde – nicht mit der Entscheidung der Behörde.
Was das für einen zwischenzeitlich abgeschlossenen Kauf bedeutet
Nehmen Sie einen Hypothekenantrag, der am 3. März eingereicht und am 20. April beschieden wird. Seine Wirkung gegenüber Dritten beginnt am 3. März. Ein Käufer, der den Kauf am 1. April abschließt, erwirbt eine Immobilie, die am 20. April rückwirkend seit März mit einer Hypothek belastet ist – obwohl der am 1. April eingesehene Belastungsabschnitt völlig korrekt keine Belastung auswies.
Das ist weder eine Gesetzeslücke noch ein Versagen des Registers. Das Register funktioniert genau wie vorgesehen: Wer zuerst einreicht, hat Vorrang. In der Zeit zwischen Antrag und Entscheidung können Blatt und Rechtslage voneinander abweichen. Dieselbe Regel schützt Sie, sobald Ihr eigener Antrag eingegangen ist.
Der Abschnitt soll Sie genau davor warnen
Art. 12 verpflichtet die Behörde außerdem, Nummer und Eingangszeit eines Antrags sofort nach Eingang im list nepokretnosti zu vermerken und die Antragsdaten auf ihrer Website zu veröffentlichen. Aufgrund dieser Pflicht wird Podaci o aktivnim zahtjevima überhaupt auf dem Blatt abgedruckt – der Abschnitt gehört nicht zu den fünf Bestandteilen, die das Gesetz in Art. 53 definiert.
Die Lücke zwischen Antrag und Entscheidung wird somit bewusst offengelegt. Die Information steht in genau dem Abschnitt, den ein Auszug am ehesten auslässt – ein Grund, auf der vollständigen Abschrift zu bestehen: PREPIS oder IZVOD und welches Dokument Sie verlangen sollten.
So lesen Sie die Zeile
| Spalte | Was sie Ihnen sagt |
|---|---|
| LN, Broj parcele, Podbr., Zgrada, PD | Welche Parzelle, welches Gebäude oder welche Einheit der Antrag betrifft |
| Klas. znak | Die verwaltungsrechtliche Klassifizierung des Verfahrens |
| Broj zahtjeva | Die Antragsnummer – sein Platz in der Prioritätsreihenfolge |
| Godina | Das Jahr der Einreichung |
| Podnosilac | Wer den Antrag gestellt hat |
| Sadržina | Was beantragt wird – die entscheidende Spalte |
Der Abschnitt ist eine Tabelle mit folgenden Spalten:
Was tatsächlich in der Spalte Sadržina steht
| Wortlaut | Was bevorsteht |
|---|---|
| ZA UPIS HIPOTEKE | Eine Hypothek mit Wirkung ab dem Antragsdatum |
| ZA UPIS ZABILJEŽBE | Ein Vermerk – ein Rechtsstreit, eine Verfügungssperre, eine Legalisierungsentscheidung oder ein Gebäude ohne Genehmigung |
| ZA UPIS NA KP OBJ | Eine Eintragung zu einer bestimmten Parzelle oder einem bestimmten Gebäude |
| EKSPROPRIJACIJA | Ein Enteignungsverfahren |
Der Wortlaut ist knapp und formelhaft. Er beginnt mit ZA UPIS – „zur Eintragung von“ – und danach folgt das Recht oder der Umstand, der bei Bewilligung des Antrags bestehen wird.
Ein Vermerk verdient besondere Aufmerksamkeit, weil das Gesetz damit die Eintragung sehr unterschiedlicher Tatsachen erlaubt: einen Rechtsstreit über die Immobilie, ein Verfügungsverbot, Insolvenz, eine Legalisierungsentscheidung, ein ohne Genehmigung begonnenes oder fertiggestelltes Gebäude oder ein Gebäude, für das der Bauherr nie eine Nutzungsgenehmigung erhalten hat. Einiges davon ist bloße Verwaltungsroutine. Anderes bedeutet, dass die Immobilie nicht rechtmäßig verkauft werden darf.
Die Jahresspalte ist bereits für sich ein Signal
Ein in diesem Monat eingereichter und noch offener Antrag ist normal – Entscheidungen brauchen Zeit. Ein Antrag von vor vier Jahren, der noch immer offen ist, ist etwas anderes: ein festgefahrenes Verfahren, meist weil es streitig ist oder ein Dokument nicht vorgelegt werden konnte.
Der Antrag ist damit nicht erledigt. Wann immer er beschieden wird, reicht seine Wirkung weiterhin bis zu dem Jahr in dieser Spalte zurück und geht allen seither vorgenommenen Eintragungen vor – auch Ihrer.
Auch ein Verkäufer kann den Vorrang im Voraus reservieren
Ein zweiter Mechanismus ist ebenfalls wichtig. Nach Art. 100 kann ein Rechtsinhaber mit einem Prioritätsvermerk (zabilježba prvenstvenog reda) die Absicht ankündigen, die Immobilie zu verkaufen oder mit einer Hypothek zu belasten. Damit reserviert er einen Rang für ein noch nicht erfolgtes Rechtsgeschäft. Das zugrunde liegende Dokument kann vor oder nach Beantragung des Vermerks erstellt werden.
Diese Reservierungen erlöschen. Art. 102 legt die Fristen fest: ein Jahr, wenn eine Hypothek bestellt werden soll, und 60 Tage in allen anderen Fällen; das Ablaufdatum wird in der Entscheidung selbst angegeben. Der Vermerk auf dem Blatt kann daher bereits abgelaufen sein – oder noch einige Wochen gelten und einen Rang vor Ihnen sichern.
Was Sie dagegen tun können
Lesen Sie den Abschnitt und lesen Sie ihn am Tag der Unterzeichnung erneut. Zwischen Angebot und Notartermin liegen gewöhnlich mehrere Wochen, und alles in diesem Artikel Beschriebene geschieht genau in diesem Zeitfenster. Ein zu Beginn des Verfahrens abgerufenes Blatt beantwortet eine Frage, die inzwischen nicht mehr aktuell ist.
Genau deshalb bieten wir neben Berichten auch eine Überwachung an: Das Register wird regelmäßig erneut geprüft, und Sie werden über jede Änderung informiert, einschließlich Anträgen, die nach Zustellung Ihres Berichts eingereicht wurden. Sie können die Überwachung zu einer Bestellung hinzufügen. Wenn Sie dies lieber selbst übernehmen, rufen Sie am Tag vor dem Abschluss einen neuen PREPIS ab und vergleichen Sie den Abschnitt zu offenen Anträgen Zeile für Zeile.
Kann ein offener Antrag eine Immobilie betreffen, die ich bereits gekauft habe?
Ja. Nach Art. 12 des montenegrinischen Katastergesetzes beginnt die Rechtswirkung einer Eintragung gegenüber Dritten mit der Einreichung des Antrags, nicht mit seiner Entscheidung. Ein vor Ihrem Kauf eingereichter und danach beschiedener Antrag hat Vorrang vor Ihrer Eintragung.
Kann eine Immobilie ohne Belastungen in Montenegro sicher gekauft werden?
Nicht allein aufgrund dieses Umstands. Der Belastungsabschnitt beschreibt die Gegenwart; der Abschnitt über offene Anträge zeigt, was mit Wirkung ab dem Antragsdatum hinzugefügt werden kann. Beide müssen gelesen und kurz vor Abschluss erneut geprüft werden.
Was bedeutet ZA UPIS HIPOTEKE auf einem list nepokretnosti?
Dies ist ein Antrag auf Eintragung einer Hypothek. Wird er bewilligt, wirkt die Hypothek gegenüber Dritten ab dem Antragsdatum. Dieses kann vor einem Kauf liegen, der während des noch offenen Verfahrens abgeschlossen wurde.
Was ist eine zabilježba prvenstvenog reda?
Ein Prioritätsvermerk nach Art. 100 des Katastergesetzes: Ein Rechtsinhaber reserviert einen Rang für einen künftigen Verkauf oder eine künftige Hypothek. Der Vermerk erlischt nach einem Jahr, wenn eine Hypothek bestellt werden soll, und in anderen Fällen nach 60 Tagen.
Wo kann ich Anträge sehen, die zu einer Immobilie eingereicht wurden?
Sie werden auf dem vollständigen PREPIS des list nepokretnosti unter Podaci o aktivnim zahtjevima abgedruckt. Art. 12 verpflichtet die Behörde außerdem, Antragsdaten mit Ausnahme der gesetzlich geschützten Daten auf ihrer Website zu veröffentlichen.
Wenn Sie lieber informiert werden, als selbst daran zu denken
Wir lesen diesen Abschnitt täglich, übersetzen jeden Eintrag und führen den montenegrinischen Originalwortlaut daneben auf, damit ein Notar die Aussage des Registers und nicht unsere Umschreibung sieht. Bestellen Sie einen Bericht für eine KO und einen LN oder sehen Sie sich zuerst einen Musterbericht an.