Legalisierung in Montenegro: So erkennen Sie im Grundbuchblatt, ob ein Bauwerk rechtmäßig ist
Veröffentlicht: 9. September 20264 Minuten Lesezeit
Das Register weist die Legalisierung nicht mit einem einzigen grünen Stempel aus. Stattdessen zeigt es Vermerke zu rechtswidrigen Bauten, laufende Anträge auf Eintragung von Gebäuden und Gebäudegrundrisse ohne entsprechendes Objekt in Liste V. Diese drei Hinweise kann ein Käufer prüfen, bevor er eine Anzahlung leistet.
Sobald Käufer in Montenegro ein Grundbuchblatt in Händen halten, fragen sie am häufigsten nach der Legalisierung — und Makler tun das Thema oft beiläufig mit „das lässt sich regeln“ ab. Tatsächlich zeigt das Grundbuchblatt etwas Begrenzteres und Nützlicheres: nicht, ob ein Verfahren beim Ministerium erfolgreich sein wird, sondern ob sich das Bauwerk im Kataster bereits in einem Legalisierungsprozess befindet.
Am 14. August 2025 trat ein neues Legalisierungsgesetz in Kraft (Amtsblatt 91/2025). Verfahren, Formulare und Gebühren richten sich nach diesem Gesetz und dem Portal des Ministeriums. Dieser Leitfaden beschränkt sich auf das Register — darauf, was ein list nepokretnosti offenlegt, bevor Sie einen Anwalt mit der Kostenermittlung für das Verfahren beauftragen.
Was „legalisiert“ im Grundbuchblatt bedeutet — und was nicht
Es gibt kein einzelnes Feld mit der Bezeichnung „legalisiert: ja/nein“. Ein rechtmäßiges Bauwerk erscheint in der Regel als gewöhnliches Gebäude in Liste V (Objekte), mit Rechtsinhabern, Flächenangaben und einem Baujahr ungleich null sowie ohne Vermerk über einen rechtswidrigen Bau in Liste G.
Ein informelles Bauwerk erscheint anders. Art. 98 des Katastergesetzes erlaubt unter anderem Vermerke über eine Legalisierungsentscheidung und über ein ohne Baugenehmigung begonnenes oder errichtetes Bauwerk. Diese Vermerke stehen im Abschnitt über Belastungen. Laufende Anträge auf Eintragung eines Gebäudes erscheinen unter den aktiven Anträgen. Ein auf dem Grundstück eingezeichneter Gebäudegrundriss ohne entsprechendes Objekt in Liste V ist ein drittes, weniger auffälliges Signal.
Keines dieser drei Signale beweist, dass die Legalisierung erfolgreich abgeschlossen wird. Alle drei belegen jedoch, dass es sich nicht um ein unauffällig rechtmäßiges Gebäude handelt.
Drei Registersignale für einen laufenden Legalisierungsprozess
| Stelle im Grundbuchblatt | Was Sie sehen | Was es üblicherweise bedeutet |
|---|---|---|
| Liste G — Belastungen | Zabilježba objekta koji nije izgrađen u skladu sa zakonom oder Nema dozvolu / keine Baugenehmigung | Ein bestandskräftiger Vermerk: Dem Bauwerk fehlt eine rechtmäßige bauliche Grundlage. Anders als eine Hypothek wird er beim Abschluss nicht gelöscht. |
| Aktive Anträge | ZA UPIS … eines Gebäudes / Objekts auf dem Grundstück (häufig eingereicht durch ein Vermessungsbüro) | Jemand versucht, das Bauwerk in das Register eintragen zu lassen. Prüfen Sie, ob es sich um Ihr Gebäude handelt und ob es nicht zusammen mit einem Mangelvermerk eingetragen werden soll. |
| Grundstück gegenüber Liste V | Eine Gebäudenummer bei den Grundstücksbestandteilen, aber keine Objektzeile in Liste V | Das Register kennt einen Grundriss vor Ort, hat dafür jedoch noch kein Gebäudeblatt angelegt. |
Genau diese Auslöser verwendet Listar, wenn ein Bericht den Block mit den nächsten Schritten des Ministeriums ausgibt. Gleiche Eingaben, gleiche Schlussfolgerung — ohne Ermessensentscheidung und ohne Behauptung, dass der Antrag genehmigt wird.
Warum dies nicht „wie eine Hypothek“ ist
Eine Hypothek wird beim Abschluss routinemäßig gelöscht, wenn die Schuld beglichen ist. Ein Vermerk über einen rechtswidrigen Bau bleibt als bestandskräftiger Eintrag bestehen, bis ein Legalisierungsverfahren erfolgreich abgeschlossen ist. Der Leitfaden des Ministeriums betont die Übereinstimmung mit dem geltenden Raumordnungsplan; passt das Bauwerk nicht in diesen Plan, kann die Legalisierung abgelehnt werden. Bis dahin eignet sich das Gebäude nur eingeschränkt als Kreditsicherheit, ist schwer zu versichern und noch schwerer weiterzuverkaufen; zudem bleibt eine Abrissverfügung rechtlich möglich.
Deshalb ist ein Bewertungsmodell, das einen rechtswidrigen Bau stärker gewichtet als eine Hypothek, keine Dramatisierung — es bildet ab, woran Transaktionen tatsächlich scheitern.
Was Sie laut Ministeriumsportal benötigen (zur Information)
legalizuj.me nennt vier vorbereitende Schritte, die den Angaben entsprechen, die unsere Berichte bei einem solchen Grundbuchblatt wiedergeben: den Antrag auf dem Formular des Ministeriums einreichen; ein Bestandsaufmaß des informellen Bauwerks durch ein zugelassenes Vermessungsbüro erstellen lassen; nachweisen, dass das Bauwerk im Kataster eingetragen ist (mit diesem Auszug oder einem aktuellen Dokument der örtlichen Behörde / aus eKatastar); Fotografien jeder Fassade mit mindestens 5 Megapixels, die der Eigentümer selbst aufnehmen darf.
Nach den Hinweisen des Portals richtet sich die Zuständigkeit nach Größe und Lage: Gemeinden bearbeiten Objekte mit einer Nettogeschossfläche bis 500 m²; größere Bauwerke, Objekte in Schutzgebieten sowie Vier- oder Fünf-Sterne-Hotels fallen in die Zuständigkeit der Legalisierungsverwaltung. Verstehen Sie dies als aktuellen Leitfaden des Ministeriums, der zum unten genannten Prüfdatum mit dem Portal abgeglichen wurde — nicht als Ersatz für die Entscheidung, in der die für Ihr Objekt zuständige Behörde benannt wird.
Was weder das Grundbuchblatt noch unser Bericht erkennen lässt
Es gibt weiterhin keine öffentliche Suche nach dem Stand eines Legalisierungsverfahrens anhand des Grundstücks. Das Ministeriumsportal ist ein Leitfaden, kein Fallregister; das zentrale Legalisierungssystem befindet sich im Aufbau. Ein unauffälliges Google-Ergebnis oder die mündliche Aussage eines Maklers, „der Antrag sei eingereicht“, ist kein Nachweis.
Ein mit null angegebenes Baujahr in Liste V bedeutet „nicht erfasst“, nicht „sehr alt“. Für sich genommen ist dies eine Datenlücke. Zusammen mit einem Vermerk über einen rechtswidrigen Bau gewinnt sie an Bedeutung, weil der anwendbare Verfahrensweg vom Bauzeitpunkt abhängen kann — und das Register hier kein Datum nennt.
Sie benötigen außerdem einen PREPIS, keinen IZVOD: Ein Auszug kann Liste G und den Abschnitt mit den laufenden Anträgen auslassen — genau dort stehen diese Signale. Prüfen Sie außerdem aktive Anträge am Tag der Unterzeichnung: Ein Legalisierungsvermerk kann zunächst als eingereichter Antrag erscheinen, bevor er zu einer bestandskräftigen Belastung wird.
Wie erkenne ich, ob eine Immobilie in Montenegro legalisiert ist?
Im Grundbuchblatt gibt es keinen einzelnen Stempel „legalisiert“. Achten Sie auf ein gewöhnliches Gebäude in Liste V ohne Vermerk über einen rechtswidrigen Bau oder eine fehlende Baugenehmigung in Liste G und ohne Abweichung zwischen vorhandenem Grundriss und fehlendem Objekt. Vermerke nach Art. 98 und laufende Anträge auf Gebäudeeintragung zeigen im Register, dass sich das Bauwerk in einem Legalisierungsprozess befindet.
Kann ich in Montenegro eine nicht legalisierte Immobilie kaufen?
Eine solche Immobilie kann Ihnen angeboten werden. Der Erwerb eines Bauwerks mit einem Vermerk über rechtswidrige Errichtung birgt ein anderes Risiko als der Kauf eines Grundstücks mit einer gewöhnlichen Hypothek: Die Legalisierung ist ein Verwaltungsverfahren, das abgelehnt werden kann, und der Vermerk wird beim Abschluss nicht gelöscht. Lassen Sie das konkrete Grundbuchblatt vor einer Anzahlung anwaltlich prüfen.
Zeigt eKatastar den Stand eines Legalisierungsverfahrens an?
Nein. eKatastar zeigt das Katasterblatt. Das Ministeriumsportal legalizuj.me erläutert das Verfahren; es ist kein öffentliches, nach Grundstücken durchsuchbares Fallregister. Listar zeigt die Registersignale und die offiziellen nächsten Schritte — nicht den Stand eines Verfahrens beim Ministerium.
Welche Unterlagen sind für die Legalisierung in Montenegro erforderlich?
Laut legalizuj.me: das Antragsformular des Ministeriums, ein Bestandsaufmaß des informellen Bauwerks durch ein zugelassenes Vermessungsbüro, ein Nachweis der Katastereintragung und Fotografien der Fassaden mit mindestens 5 Megapixels. Weitere Formulare (statische/seismische Erklärungen, Antrag auf Grundstückskauf und andere) hängen vom jeweiligen Objekt ab. Prüfen Sie das Portal stets erneut — das Legalisierungsgesetz von 2025 hat den Rechtsrahmen geändert.
Ist ein in Liste V fehlendes Gebäude dasselbe wie ein Vermerk über einen rechtswidrigen Bau?
Nein. Ein Gebäudegrundriss auf dem Grundstück ohne Objekt in Liste V bedeutet, dass das Register noch kein Gebäudeblatt angelegt hat. Ein Vermerk über einen rechtswidrigen Bau bedeutet, dass die Behörde bereits einen Mangel erfasst hat. Beide Signale weisen auf einen Legalisierungsprozess hin, sind aber nicht gleichbedeutend.
Was Sie vor einer Anzahlung tun sollten
Bestehen Sie auf einem aktuellen PREPIS. Prüfen Sie Liste G auf Formulierungen zu rechtswidrigen Bauten und fehlenden Baugenehmigungen. Prüfen Sie aktive Anträge auf Gebäudeeintragungen. Vergewissern Sie sich, dass jedes Gebäude, für das Sie bezahlen, als Objekt in Liste V vorhanden ist. Tritt eines der drei Signale auf, behandeln Sie die Kosten der Legalisierung und das Ablehnungsrisiko als Bestandteil des Preises — nicht als Gefälligkeit, die der Verkäufer „nächsten Monat regeln“ wird.
Ein Listar-Bericht übersetzt diese Zeilen, stellt die ursprüngliche montenegrinische Formulierung neben die Übersetzung und gibt die Schritte des Ministeriums aus, wenn sich das Grundbuchblatt in diesem Prozess befindet. Er ist eine Entscheidungshilfe auf Grundlage des Registers, kein Legalisierungsantrag und keine Rechtsberatung.