Објављено: 16. септембар 2026.3 минута читања
Од чега се састоји цијена легализације у Црној Гори: ставке трошкова прије капаре
Лист показује да је објекат на путу легализације — не колико ћете платити. Zakon 91/2025 дијели рачун на urbanu sanaciju (€/m² нето, одређује opština), геодезију, primorsku и годишњу накнаду за коришћење простора, плус посебан режим за велике хотеле.
Када list nepokretnosti већ има забиљежбу о бесправној градњи, активни захтјев за упис објекта или габарит без објекта у листу В, сљедеће питање је готово увијек „колико?“. Агенти одговарају једном цифром. Закон не ради тако.
Овај водич мапира **корпе трошкова** — шта закон именује, ко фиксира износ и шта треба прије множења еура квадратним метрима. Не предвиђа одобрење предмета; ризици куповине су у куповини нелегализованог објекта. Препознавање сигнала — у hubu о легализацији; овдје почињемо кад је сигнал већ на листу.
Рачун има више ставки, не једну „цијену легализације“
| Ставка | Ко одређује износ | Од чега зависи укупно |
|---|---|---|
| Naknada za urbanu sanaciju | Skupština opštine, уз претходну сагласност Vlade (čl. 23) | €/m² нето из elaborata premjera, зона, врста објекта, законска умањења |
| Elaborat premjera izvedenog stanja | Тржиште — лиценцирана геодетска организација (opština може tender по čl. 27) | Величина, приступ, сложеност; neto m² није фиксиран прије elaborata |
| Инжењерске / owner izjave | Лиценциране фирме + обрасци на legalizuj.me | Static/seismic изјаве за веће објекте; стручни надзор код реконструкције |
| Посебна накнада (primorje) | Посебан закон о регионалном водоснабдијевању, čl. 25 | Само primorske opštine; до 36 мјесечних рата |
| Годишња накнада ако се не легализује | Opština, uz saglasnost Ministarstva (čl. 26) | % објављене просјечне цијене грађења м² — до уклањања или успјеха |
| Откуп земљишта (државно/општинско) | Имовинско-правни поступак | Није тарифни распоред; случај по случај |
Под „легализација кошта X €/m²“ обично се мисли само на први ред. Остало су стварни новци — и ваши ако купите проблем са кључевима.
Urbanu sanaciju: шта Zakon 91/2025 фиксира — а шта оставља opštini
| Правило (čl. 23) | Шта то значи у новцу |
|---|---|
| Основа = neto m² из геодетског elaborata, овјерен Katastom | Цијену не можете дати без elaborata — не из површине листа В |
| Објекат основног становања: до 360 једнаких мјесечних рата | Дуг рок; и даље дуг везан за објекат |
| Остали бесправни објекти: до 120 рата | Пословни, секундарно становање итд. |
| Основно становање: умањење до 50% | Општина може; није аутоматски |
| Рањиве категорије (самохрани родитељ, инвалидитет, дјеца без старања, Rom/Egipćani итд.): до 90% | Не сабирају се с другим умањењима |
| Једнократно плаћање: до 20% | Такође се не кумулира |
| Хотел 4–5*, туристичко насеље или ризорт: 400–800 €/m² изграђеног простора | Једнократно или до 60 рата — одвојено од стамбене математике |
Члан 23 Zakon o legalizaciji bespravnih objekata (Sl. list CG 91/2025) обавезује **власника** бесправног објекта да плати naknadu za urbanu sanaciju. Приход се дијели **80% opština / 20% CG**, осим opština сјеверног региона (100% opštini).
**Конкретан €/m² није у закону.** Skupština opštine прописује ближе услове, висину, начин и рокове **уз претходну сагласност Vlade** — зона, инфраструктура, врста и старост објекта. У пракси **одлука opštine са табелом зона** — Budva, Podgorica i Kotor немају исти цјеновник.
Шта закон једнако прописује свима:
Изузеци из čl. 23 важни су при due diligence: образовање, здравство, културна баштина, безбједност, велика инфраструктура и друге јавне категорије **не плаћају** urbanu sanaciju. Вила и капела у истој улици нису исти fee-problem.
Трошкови прије него opština каже €/m²
legalizuj.me наводи четири корака припреме (као Listar izvještaj): образац захтјева; **elaborat premjera** од лиценциране геодетске организације; доказ о упису у катастар (често исти PREPIS); фотографије фасада ≥5 MP.
Elaborat je obično prvi tvrdi trošak. Član 27: opština vodi **javnu nabavku** геодетских организација и објављује листу у року од седам дана. Док листа не постоји, власници наручују на тржишту — tender је канал који закон очекује.
Додатни обрасци на legalizuj.me (static/seismic, изјава власника, откуп земљишта) зависе од величине. За **200–500 m²** и **preko 500 m²** — различити обрасци. Надлежност се дијели на **500 m²** између opštine и Управе за легализацију — према порталу на датум verifiedOn испод.
Ако нико не поднесе захтјев: годишња накнада
Члан 26 је притисак док објекат остаје бесправан: **годишња** накнада за коришћење простора ако захтјев није поднесен, одбијен или упис није покренут.
Са elaboratom: **0,5%–2,0%** neto m² од **просјечне цијене грађења м²** новоизграђеног стамбеног објекта у CG (MONSTAT, претходна година). Без elaborata/уписа: **1%–3%** bruto m². Зоне и % — opštinska одлука, уз сагласност Ministarstva.
„Легализоваћемо послије капаре“ није неутрално: свака година кашњења може додати посебну opštinsku накнаду поред будуће urban sanacije.
Primorje: druga linija naknade
Члан 25: **посебна накнада** за бесправне објекте у primorskim opštinama. Поред urban sanacije, до **36** мјесечних рата из захтјева власника.
Купци на обали треба да моделују **два** законска тока, не један €/m² са форума.
Шта лист даје — и не даје — за цијену
Лист показује **да** сте на путу легализације (čl. 98, активни захтјеви, габарит без листа В). **Не** штампа neto m² за накнаду, зоне, умањења. Површине у листу В могу одступати од elaborata; за накнаду важи **elaborat**.
Јавне претраге предмета по парцели на legalizuj.me и даље нема. „Већ смо платили“ — рјешења и уплатнице, не screenshot eKatastar.
Постоји ли јединствена цијена легализације у CG?
Не. Чл. 23 даје класу формуле (neto m² из овјереног elaborata, лимити рата, трака 400–800 €/m² за хотеле 4–5*), али обични €/m² одређује одлука ваше opštine уз сагласност Vlade. Гледајте актуелну одлуку opštine — не табелу из другог града.
Зашто понуде иду од „50 €/m²“ до „800 €/m²“?
Различите корпе. Становање — зоне opštine на neto m², умањење до 50% (основно становање), до 90% за именоване категорије, до 20% за једнократно — умањења се не сабирају. Хотели 4–5* и ризорти — трака 400–800 €/m² из закона. Годишња накнада čl. 26 — још један % цијене грађења ако захтјев није поднесен.
Могу ли процијенити трошак из површине листа В?
Поуздано не. Основа накнаде је neto m² из elaborata premjera овјереног Katastom. Без elaborata свако множење €/m² је фикција.
Ко плаћа ако купим бесправан дом?
Ако уговор не каже другачије — власник послије преноса, ви. Уградите elaborat, изјаве, оба fee-toka (primorje ако важи), план рата и ризик одбијања прије капаре. Уговор: [[/blog/buying-unlegalized-property|куповина нелегализованог објекта]].
Прије капаре
Направите **распон**, не усмени број: понуда elaborata + зоне €/m² из актуелне одлуке × очекивано neto m² ± умањења + primorje ако треба + адвокат за земљиште. Упоредите распон са попустом на купопродајну цијену.
Listar izvještaj не замјењује аритметику — показује да ли је лист на путу, чува црногорску формулацију поред превода и штампа кораке министарства кад се окидачи активирају. Прво престаните куповати наслијепо, затим цијените корпе са локалним стручњацима.