Легализација у Црној Гори: како из листа непокретности утврдити да ли је објекат законит
Објављено: 9. септембар 2026.3 минута читања
Регистар неће једним зеленим печатом рећи „легализовано“. Он приказује забиљежбе о бесправној градњи, активне захтјеве за упис зграде и габарите без објекта у листу V. Та три сигнала купац може провјерити прије капаре.
Легализација је тема о којој црногорски купци најчешће питају када добију лист — и коју агенти најнеобавезније одбацују ријечима „то се може средити“. Лист непокретности заправо показује нешто уже и корисније: не да ли ће предмет пред министарством успјети, већ да ли је објекат већ на путу легализације у катастру.
Нови Закон о легализацији бесправних објеката ступио је на снагу 14. августа 2025. године (Службени лист ЦГ 91/2025). Поступак, обрасци и накнаде припадају том закону и порталу министарства. Овај водич остаје на страни регистра — шта лист непокретности открива прије него што од адвоката тражите процјену трошкова поступка.
Шта „легализовано“ значи, а шта не значи на листу
Не постоји једно поље са ознаком „легализовано: да/не“. Законит објекат обично је приказан као редовна зграда у листу V (објекти), са носиоцима права, површинама и годином изградње која није нула, и без забиљежбе о бесправној градњи у листу G.
Бесправни објекат приказује се другачије. Члан 98 закона о катастру допушта забиљежбе које, између осталог, евидентирају одлуку о легализацији и објекат започет или изграђен без грађевинске дозволе. Те забиљежбе су у одјељку терета. Активни захтјеви за упис зграде приказују се међу активним захтјевима. Габарит на парцели без одговарајућег објекта у листу V трећи је, тиши сигнал.
Ниједан од та три сигнала не доказује да ће легализација бити завршена. Сва три доказују да пред вама није неспорно законита зграда.
Три сигнала регистра да је лист на путу легализације
| Гдје на листу | Шта видите | Шта то обично значи |
|---|---|---|
| Лист G — терети | Zabilježba objekta koji nije izgrađen u skladu sa zakonom, или Nema dozvolu / нема грађевинску дозволу | Одлучена забиљежба: објекат нема законит основ градње. Не брише се при закључењу посла као хипотека. |
| Активни захтјеви | ZA UPIS … зграде / објекта на парцели (често подноси геодетска фирма) | Неко покушава да упише објекат у регистар. Провјерите да ли је то ваша зграда и да се не уписује заједно са забиљежбом недостатка. |
| Парцела у односу на лист V | Број зграде у подацима о земљишту, али нема реда објекта у листу V | Регистар зна за габарит на терену, али још није евидентирао лист зграде. |
То су управо окидачи које Listar користи када извјештај приказује блок наредних корака министарства. Исти улази, исти закључак — без дискреционе процјене и без тврдње да ће предмет бити одобрен.
Зашто ово није „као хипотека“
Хипотека се редовно брише при закључењу посла ако је дуг плаћен. Забиљежба о бесправној градњи трајан је, одлучен упис док се поступак легализације успјешно не заврши. Водич министарства наглашава усклађеност са важећим просторним планом; ако се објекат не уклапа, легализација може бити одбијена. До тада је зграда слабо средство обезбјеђења кредита, тешко се осигурава, још теже препродаје, а налог за уклањање остаје правно могућ.
Зато модел оцјењивања који бесправну градњу сматра тежим ризиком од хипотеке није драматизација — одражава како купопродаје заиста пропадају.
Шта портал министарства каже да ће вам требати (информативно)
legalizuj.me наводи четири припремна корака која одговарају ономе што наши извјештаји приказују када је лист на овом путу: поднијети захтјев на обрасцу министарства; наручити елаборат премјера изведеног стања бесправног објекта од лиценциране геодетске организације; доказати да је објекат уписан у катастар (овај лист или нови из локалне јединице / eKatastar); фотографије свих фасада од најмање пет мегапиксела, које власник може сам снимити.
Према упутству портала, надлежност је подијељена по величини и локацији: општине воде објекте нето површине до 500 m²; већи објекти, заштићена подручја и хотели са четири или пет звјездица припадају Управи за легализацију. Сматрајте то актуелним водичем министарства, поново провјереним на порталу на датум верификације наведен испод — не замјеном за рјешење које ће именовати орган надлежан за ваш објекат.
Шта вам ни лист ни наш извјештај не могу рећи
Још не постоји јавна претрага статуса предмета легализације по парцели. Портал министарства је водич, не регистар предмета; централни систем легализације се гради. Чист резултат на Google-у или усмена тврдња агента „поднијето је“ нису доказ.
Година изградње нула у листу V значи „није евидентирана“, а не „давна“. Сама за себе је празнина у подацима. У комбинацији са забиљежбом о бесправној градњи важнија је, јер примјењиви поступак може зависити од времена градње — а регистар вам овдје не даје датум.
Потребан вам је и PREPIS, а не IZVOD: извод може изоставити лист G и одјељак активних захтјева, управо мјеста на којима су ти сигнали. Прочитајте и активне захтјеве на дан потписивања — забиљежба о легализацији може стићи као поднијет захтјев прије него што постане одлучен терет.
Како да знам да ли је непокретност у Црној Гори легализована?
На листу непокретности не постоји један печат „легализовано“. Тражите редовну зграду у листу V без забиљежбе о бесправној градњи или непостојању дозволе у листу G и без неслагања између габарита и непостојећег објекта. Забиљежбе из члана 98 и активни захтјеви за упис зграде начин су на који регистар показује да је објекат на путу легализације.
Могу ли купити непокретност у Црној Гори која није легализована?
Може вам бити понуђена. Завршетак куповине објекта са забиљежбом о бесправној градњи другачији је ризик од куповине земљишта са редовном хипотеком: легализација је управни поступак који може бити одбијен, а забиљежба се не брише при закључењу посла. Прије капаре затражите савјет адвоката о конкретном листу.
Да ли eKatastar приказује статус предмета легализације?
Не. eKatastar приказује катастарски лист. Портал legalizuj.me објашњава поступак; није јавни регистар предмета са претрагом по парцели. Listar приказује сигнале регистра и званичне наредне кораке — не статус предмета пред министарством.
Која документа су потребна за легализацију у Црној Гори?
Према legalizuj.me: образац захтјева министарства, елаборат премјера изведеног стања бесправног објекта од лиценциране геодетске организације, доказ о упису у катастар и фотографије фасада од најмање пет мегапиксела. Додатни обрасци (статичке/сеизмичке изјаве, захтјев за откуп земљишта и други) зависе од објекта. Увијек поново провјерите портал — Закон о легализацији из 2025. промијенио је оквир.
Да ли је зграда која недостаје у листу V исто што и забиљежба о бесправној градњи?
Не. Габарит на парцели без објекта у листу V значи да регистар још није евидентирао лист зграде. Забиљежба о бесправној градњи значи да је орган већ евидентирао недостатак. Оба сигнала стављају лист на пут легализације, али нису исто.
Шта урадити прије капаре
Инсистирајте на недавном PREPIS. Прочитајте лист G и потражите формулације о бесправној градњи и непостојању дозволе. Прочитајте активне захтјеве за упис зграде. Провјерите да свака зграда коју плаћате постоји као објекат у листу V. Ако се појави било који од три сигнала, трошак легализације и ризик одбијања третирајте као дио цијене — не као услугу коју ће продавац „средити сљедећег мјесеца“.
Listar извјештај преводи те редове, чува изворну црногорску формулацију уз превод и приказује кораке министарства када је лист на овом путу. То је подршка одлучивању на основу регистра, а не подношење захтјева за легализацију нити правни савјет.